国庆假期爆踩13家门店！东莞最真实二手成交现状曝光！

近期二手数据的波动，令人看得有点迷。

从数据来看，新政后的当周，由于系统调整，部分过户手续延后，网签下降93%，全市仅录得约91套。

在9月3日，新政细节补充出台后，形成小高峰，整体网签量、均价已经恢复到6月水平。

从成交量走势图不难看出，受到新政过渡调整影响，且二手房交易时间较长，新政后数据波动较大，并无法反映真实市场情况。

｜数据来源：优房超，仅供参考

要了解最新市场动态，当然要走访市场第一线，在“二手战场”最前线的中介门店，深入了解。

而在国庆期间，这个下半年二手交易“黄金周”，我们走访了13家中介门店，和多位购房者、经纪沟通，发现了以下几个明显的二手市场特征，仅供大家参考：

1、目前东莞二手市场买家以本地客户为主，与新政前后对比不大；

2、新政对于二手市场整体影响，并没有想象中大，国庆假期时中介的带看量已逐步恢复；

3、二手挂牌价格变动不大，城区、松湖热门片区，价格依然有小幅上升；

4、新政后，挂牌、诚意放盘量增多，卖家观望减少。

那么接下来，就和我们，一起踏破鞋底，走访市场！

/// 凤岗大运新城 ///

💰首付预算：约150万起步

📝区域特征：共享深圳大运新城配套

🤗近期利好：益田假日奥特莱斯升级

📈未来发展：深圳地铁规划建设

⚙️新政变化：诚意房源增多，带看量恢复

要看新政的影响，首先要看的当然是临深片区。毕竟，临深片区拥有着最多外溢的深圳客。

目前临深片区带看量已经逐渐恢复，与新政前相差不大。

而失去购房资格的深圳客户，解决的方式主要挂靠在亲戚、朋友名下购房，购房需求依然以投资为主。

临深二手市场能较快恢复，当然少不了新的配套以及规划出台。

就在限购后一个月后，片区内的益田假日奥特莱斯重装开业，引入大批中高端奢侈品品牌，不少是华南首家品牌奥特莱斯店。

片区配套完善，令深圳客户在新政后，把目光重新投入临深片区。

｜益田假日广场在深圳的成功，令“益田”品牌备受认可

另外，今年9月初，《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》发布。

内容包含深圳多条轨交线路对接东莞临深片区，直接延伸至东莞凤岗、塘厦、长安以及黄江等镇街。

｜按照文件规划，深圳多条轨道交通对接东莞，仅供参考

而在国庆假期前夕，《关于进一步完善区域协调发展格局推动南部各镇加快高质量发展的意见》发布。

提出东莞临深9镇，对接和融入深圳中国特色社会主义示范区，成为深莞深度融合发展的样板，引领全市高质量发展的高地。

｜临深9镇街，交通、产业、配套将会积极与深圳融合

莞深两地融城的持续推进与利好，即便限购后，也令深圳投资客户继续看好临深片区，选择国庆期间来东莞看房。

与深圳距离不足1公里的凤岗大运新城片区，正是备受深圳客欢迎的片区之一。

｜凤岗大运新城与深圳无缝对接，数据仅供参考

目前片区二手均价约为3.3万/平，与紧邻的深圳小区存在2—5万元/平的差价，吸引力较大。

｜凤岗大运新城二手盘不多，均为大社区

📍益田·大运城邦

分为8期发展的大运城邦，由深圳知名品牌开发商益田集团打造。

建面超百万平的大运城邦，自带幼儿园、小学、商场，配套一应俱全，仿如一个自给自足的小镇。最大的亮点则是自带益田假日奥特莱斯，是一大加分点。

除了自身配套完善，大运城邦与龙岗区仅数路之隔，这里的生活可以说与深圳无缝对接。

深圳地铁3号线“爱联站”，在社区15分钟生活圈内。建设中的深圳地铁16号线，“数码城站”，同样紧邻大运城邦。

成熟的配套和较低的价格，大运城邦成为了深圳人选择的跨城居住热点，受新政影响不大。

｜大运城邦，建面超百万平的大型综合社区

大运城邦最早一期在2010年建设，整个项目楼龄较新，涵盖多种户型、别墅产品，以毛坯交付。目前二手均价约为3.1—3.3万/平。新政后，可供选择的诚意房源较多。

一套面积约127平精装修3房户型，目前业主叫价418万，单价接近约3.27万/平。

📍美好名流印象

紧邻大运城邦的则是另一大盘，美好名流印象。

项目由武汉美好置业开发打造，与大运城邦同享配套，但距离深圳大运新城稍远。

｜美好名流印象，分为两个组团，周边生态资源优越

美好名流印象楼龄较新，均价约为3.3万，与大运城邦差距大不。

目前一套精装修的建面约86平户型，业主叫价约280万，折合均价约3.23万/平。

看完临深片区，我们把目光放回城区。

/// 南城石竹片区 ///

💰首付预算：150～200万

📝区域特征：南城成熟中高端居住区

🤗近期利好：地铁以及城轨开通，地价新高

📈未来发展：承接东莞国际商务区发展带动

⚙️新政变化：诚意房源增多，价格小幅上升

新政的3个月，作为城区指标片区，石竹片区一点也没闲下来。

除了全城关注的万象府开售，片区内的一宗法拍房，也引起不少讨论。

金域华府二期建面约169平的单位，采用顶层复式高使用率设计，以总价约1130万成交，单价接近约6.7万/平，刷新了片区成交单价。

｜南城金域华府的一宗法拍房

作为片区标杆的万科金域华府，一直是石竹片区的流量王，也一直引领整个片区的价值。

随着近来东莞CBD的建设加快，从2019年下半年以来，一有风吹草动，该片区便闻风而动，也令不少卖家心态一直较高。

｜石竹片二手价格地图

新政后，虽然片区价格依然保持稳步上涨，但挂牌的卖家观望态度减少，挂牌和诚意房源增加不少，卖家临时加价、毁约现象近来几乎没有。

目前，片区价格相比5月有所上涨，但总体价格还算合理，可选的房源增加不少。

｜石竹片区成交情况

想和CBD为邻，各盘详细情况都看看吧。

📍中天城市风景

总建面达14.7万平的中天城市风景，是石竹片区成熟的居住小区。

目前均价约为3.5万/平，目前整个小区在中介门店约有20套挂牌，而诚意出售约在9套左右，一周约有3套成交。

｜中天城市风景设计意向图

小区内大部分单位赠送面积较多，例如房产证登记的是81平，实际使用可达95平；110平，实际使用约为140平。

但该小区较大的抗性为底下为连片底商，没有大型花园，因此部分业主会到周边小区散步，中介也表示可以代办周边小区的业主卡。

底商以及对面的城市风情街以教辅机构、服装店以及美容店为主，生活配套成熟。

📍石竹新花园

是石竹片区规模最大型的居住小区，总楼栋数达50多栋。

目前该小区成交均价约在3.4万/平。整个小区在中介门店挂牌数大约在50多套，但诚意房源约30套。

小区楼龄较大，物业口碑较为一般。同时，小区没有人车分流，不利于小朋友玩耍。根据部分业主反映，小区偶尔甚至出现停水停电的情况，入手前建议最好多做了解。

📍中信新天地

开发周期与石竹新花园相若，但由于小区整体素质较好，溢价能力较强。

目前小区整体均价约为3.6万/平，诚意房源约有22套，最近一周成交约6套。目前一个建面约99平的三房单位叫价360万。该小区部分户型同样有较多赠送面积。

相比起石竹新花园，中信新天地物业较好，因此均价会比石竹新花园贵约一到两千。

📍中天·万科金域华府

万科金域华府是石竹片区乃至城区的价格风向标，价格变动备受关注。项目正对南城中央商务区以及刚首开的华润万象府。

金域华府一期目前成交均价约在5.1万/平，挂牌房源约40套，诚意房源约16套，单周成交量在6套左右。

｜中天·万科金域华府一期

一期赠送面积较大，房产证登记60平，实际建筑面积可达75平，100平单位实际面积可达145平。

部分中介房源会在房产证的面积加上赠送面积，令单价看起来更低，看房前需要了解清楚。

二期由于没有赠送面积，且楼龄较新，均价约为4.5万/平。目前有40多套挂牌，诚意房源约14套，上周成交约5套。

｜中天·万科金域华府二期

一期有较多成熟的家庭住户，因此小区内有较多小朋友、以及养宠物的人。二期则更多年轻人或新家庭，较为安静。同时，万科物业也是一个重要的加分点。

/// 松山湖 ///

💰首付预算：200～250万

📝区域特征：宜居、低密度、房源稀缺

🤗近期利好：华为迁入、城轨开通

📈未来发展：北站TOD，湾区高新产业

⚙️新政变化：整体成交影响不大

作为目前东莞极受关注的高新区，新政对于松山湖的二手市场，似乎影响并不大，整体门店成交数据波动不大。

主要原因为片区人口依然在不断迁入，对住房需求较大。其次，也与松山湖片区内规划以高新企业用地为主，住宅规划较少有关。

松山湖按照地域区分，大致可分为北部、中部以及南部。

北部依托松山湖北站TOD，发展高端商业中心，以及制造业。中部以居住区为主，南部则是华为欧洲小镇所在地。

｜松山湖二手价格地图

由于松山湖发展历史较短，目前生活配套较为欠缺，仍处于逐步完善阶段。

就在国庆前，由佳兆业和东实集团联合打造的佳纷天地正式开业，引进一批民生商店，提升片区内部的配套。

但距离各大居住小区仍有一段距离，仍需驱车前往。

｜以餐饮为主的松山湖佳纷天地，可满足日常所需

所以，也可以不用迷信松山湖，尽管松山湖有很多传说，但普通小刚需住这里，不一定会感觉十分方便。

片区内有3个较为知名的楼盘，新政后诚意房源增加不少，目前价格在4.8-5.6万/平。

｜松山湖交易情况

📍光大锦绣山河

松山湖少有的超大型居住社区，也是目前生活较为便利的小区。

锦绣山河目前均价为4.9-5.4万/平，诚意房源约有7套。一个建面约163平单位，业主叫价920万。

项目依湖而建，社区素质极高，目前大概有3成为华为员工居住，其余多为本地人。

📍万科虹溪诺雅

片区内的明星代表项目，深得深圳客户喜欢。

万科虹溪诺雅目前均价约4.9-5.6万/平，诚意房源约10套。一个建面约161平单位，目前叫价约970万。

小区内有出口直通松湖景区，但也由于太近湖边，低层单位有可能需要忍受一些鱼腥味，室内也比较潮湿。

📍保利红珊瑚

邻近松山湖北站TOD，投资自住都是不错的选择。

保利红珊瑚目前均价约4.8-5.2万/平，诚意房源约有14套。项目居住大部分为华为员工，由于邻近松山湖北站，周边规划兴建多栋写字楼，拉高小区后市预期。

｜保利红珊瑚效果图

对比南部和中部，松山湖北部发展较早，生活氛围比较浓郁，同时松山湖北站TOD是东莞发展最早的TOD，规格较高。

房姐有话说：

从临深、城区到松湖，看了3个极具代表性的二手片区，新政的影响力，似乎没有想象中那么大。

相比新政前，部分热门缺货片区，甚至依然有小幅涨价。但相关市场数据由中介提供，无法一一保证绝对的准确。

从整体市场来看，大部分小区的挂牌量和诚意房源有所增多，也为买家们提供了更多的选择，新政前卖家临时加价、毁约的现象也大大减少。

所以，可能对二手市场有点失望的你，现在说不定是重新看房、选房的好时机～

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